物業(yè)管理企業(yè)是依法成立的、具備專門的資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
第一、是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營遵旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/div>
第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)的公共服務(wù)、延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因?yàn)椋飿I(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”，與工業(yè)等其它經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。
第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域和內(nèi)公共秩序的維護(hù)，市政設(shè)備的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其它內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。
二、物業(yè)管理企業(yè)的分類
物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分
1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
3．民營物業(yè)管理企業(yè)
4．外資物業(yè)管理企業(yè)
5．其他物業(yè)管理企業(yè)
(二)按股東出資形式來劃分
1．物業(yè)管理有限責(zé)任公司
2．物業(yè)管理股份有限公司
3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門
(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)
(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司
四、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記
根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。
一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（分為六個(gè)步驟）
(一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核
(二)公司地址
(三)注冊資本
(四)股東人數(shù)和法定代表人
(五)公司人員
(六)公司章程
物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：
五、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理
(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件（注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理）
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：
1．一級資質(zhì)
2．二級資質(zhì)
3．三級資質(zhì)
(二)在申請資質(zhì)時(shí)需提供的資料
新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：
(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（內(nèi)容）
六、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置
一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉）
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。
(一)直線制
(1)主要優(yōu)點(diǎn)
(2)主要缺點(diǎn)
(二)直線職能制
直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式(如圖1—2所示)。其特點(diǎn)是各級主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。
(1)主要優(yōu)點(diǎn)
(2)主要缺點(diǎn)
(三)事業(yè)部制
事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。這類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個(gè)相對獨(dú)立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。
(1)主要優(yōu)點(diǎn)
(2)主要缺點(diǎn)
(四)矩陣制
矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式(如圖1—4所示)。其特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。
(1)主要優(yōu)點(diǎn)
(2)主要缺點(diǎn)
（二）、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素（了解）
(一)企業(yè)戰(zhàn)略因素
(二)外部環(huán)境因素
(三)技術(shù)因素
(四)組織規(guī)模及所處階段
（三）、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求（了解）
(一)按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置
(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理
(三)分工協(xié)作
(四)精干、高效、靈活
四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置（掌握）
物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時(shí)，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)(也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的)。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。
一般情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：
(一)總經(jīng)理室
(二)人力資源部
(三)行政管理部
(四)財(cái)務(wù)部
(五)品質(zhì)管理部
(六)市場拓展部
(七)經(jīng)營管理部
(八)工程管理部
(九)安全管理部
(十)環(huán)境管理部
